Gefördert durch die Europäische Union // Projektbezeichnung:
Optimierung interner Prozesse durch Einführung einer DMS-Software zur datenbankgestützten Verwaltung elektronischer Dokumente

Eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes lenkt das Augenmerk auf ein oft übersehenes erhebliches Haftungsrisiko des Mieters in einem Mehrfamilienhaus.

Mit Urteil vom 05.03.2014 (Aktenzeichen VIII ZR 205/13) hat das Gericht bestätigt, dass ein Mieter grundsätzlich verpflichtet sein kann, den Schaden des Vermieters zu ersetzen, der im Falle eines Schlüsselverlustes durch den erforderlichen Austausch der Schließanlage entsteht.

Im Normalfall kann der Geschädigte seinen Schaden auf Basis eines Kostenvoranschlages abrechnen und ist nicht verpflichtet, mit dem erhaltenen Betrag den Schaden tatsächlich zu beheben. Von diesem Grundsatz macht der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall eine Ausnahme: Ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter wegen des Verlustes eines Schließanlagen-Schlüssels setzt nach Ansicht des Gerichts den tatsächlichen Austausch der Anlage voraus. Einige Gerichte hatten dies zuvor noch anders gesehen (z.B. LG Heidelberg, Urteil vom 24.06.2013, AZ.: 5 S 52/12).

Der Bundesgerichtshof kommt dem Mieter hier also etwas entgegen, das Haftungsrisiko bleibt aber trotzdem erheblich. So kommen für den Austausch einer Schließanlage leicht 5-stellige Beträge zusammen (z.B. KG Berlin, Urteil vom 11.02.2008, AZ.: 8 U 151/07 – 10.400 €). Mieter sollten deshalb über den Abschluss einer Versicherung (oft genügt eine private Haftpflicht) nachdenken, welcher der Schlüsselverlust dann aber auch unverzüglich gemeldet werden muss, um nicht die Leistungsfreiheit der Versicherung zu riskieren.

Darauf hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang, dass ein entsprechender Schadenersatzanspruch des Vermieters, wie grundsätzlich jeder Schadenersatzanspruch, eine Pflichtverletzung und ein Verschulden des Mieters voraussetzt. Dieses liegt z.B. nicht vor, wenn dem Mieter der Schlüssel gestohlen wird, ohne dass ihm insofern eine Sorgfaltspflichtverletzung vorzuwerfen ist (AG Hamburg, Urteil vom 26.08.1999, AZ.: 47 C 178/99). Wenn der Schlüssel allerdings unter dem Sitz eines KFZ in einer Notebooktasche versteckt ist und dort gestohlen wird, liegt eine Sorgfaltspflichtverletzung schon vor (KG, Urteil vom 11.02.2008, AZ.: 8 U 151/07).

Rechtsanwalt Jörg Weinreich