Gefördert durch die Europäische Union // Projektbezeichnung:
Optimierung interner Prozesse durch Einführung einer DMS-Software zur datenbankgestützten Verwaltung elektronischer Dokumente

Ein Mangel an der Mietsache, der zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung durch den Mieter führen kann, liegt im Fall fehlender, aber erforderlicher öffentlich – rechtlicher Genehmigungen für die Nutzung der Mietsache grundsätzlich nur dann vor, wenn die Behörde deswegen konkrete Maßnahmen gegen den Mieter einleitet und dieser dadurch an der vertragsgerechten Nutzung der Mietsache gehindert wird. Allein das Fehlen einer für die Nutzung erforderlichen öffentlich – rechtlichen Genehmigung führt, ohne das die Behörde konkret gegen die Nutzung vorgeht, zu keinem eine Kündigung rechtfertigenden Mangel.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass die Nutzung von Gewerbeimmobilien von einer öffentlich – rechtlichen Zustimmung abhängt. Häufig ist daher in Gewerbemietverträgen geregelt, dass der Mieter für das Einholen und das Vorliegen aller seinen Geschäftsbetrieb betreffenden öffentlich - rechtlichen Genehmigungen verantwortlich ist. Mitunter wird das Mietverhältnis bereits in Kraft gesetzt in der Hoffnung, teilweise noch fehlende öffentlich – rechtliche Genehmigungen schon noch erhalten zu können. Was passiert aber in der Zeit, in der diese noch nicht vorliegen? Und was passiert vor allem, wenn diese nicht erteilt werden? Kann der Mieter dann kündigen, weil er ja das Mietobjekt so nicht nutzen darf?

Mit dieser Frage hatte sich jüngst wieder der Bundesgerichtshof zu befassen. Hier ging es um eine mietvertragliche Regelung, nach der der Mieter zunächst für das Vorliegen aller Genehmigungen für den Betrieb eines Lebensmittelmarktes einzustehen hatte. Der Mieter wollte aber untervermieten, und zwar an ein Bettenfachgeschäft. Dazu war eine Nutzungsänderungsgenehmigung erforderlich, die die zuständige Behörde zunächst nicht erteilte, da sie den Antrag auf Nutzungsänderung für nicht genehmigungsfähig hielt. Der Mieter forderte daraufhin den Vermieter auf sicherzustellen, dass eine Nutzbarkeit der Mietsache für ein Bettenfachgeschäft vorliege. Nachdem nichts geschah kündigte der Mieter den Mietvertrag wegen fehlender Gebrauchsmöglichkeit auf Grund nicht vorliegender Genehmigung auf Nutzungsänderung.

Der Bundesgerichtshof sah dies anders (BGH vom 20.11.2013, Aktenzeichen: XII ZR 77/12). Er stellte zunächst wiederholend fest, dass ein Mangel an der Mietsache einen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen kann. Zum Zeitpunkt des Ausspruchs der fristlosen Kündigung lag im zu entscheidenden Fall aber ein derartiger Mangel nicht vor. Das Fehlen einer öffentlich – rechtlichen Genehmigung führt nur dann zu einem Mangel an der Mietsache und zu einem Kündigungsrecht, wenn der Mieter durch die Behörde tatsächlich im vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt wird. Das ist nur dann der Fall, wenn durch die Behörde ein Nutzungsverbot verhängt werde oder an Hand konkreter Umstände eine begründete Besorgnis bestehe, das Mietobjekt könne wegen zu erwartender Maßnahmen der Behörden nicht vertragsgemäß genutzt werden. Beides lag im zu entscheidenden Fall nicht vor, so dass die Kündigung unwirksam war. Der Mieter musste die Miete nachzahlen.

Fazit: Solange eine Behörde aus öffentlich – rechtlichen Vorschriften nicht konkret die Nutzung eines Mietobjektes wegen des Fehlens erforderlicher öffentlich – rechtlicher Genehmigungen unterbindet liegt ein Mangel an der Mietsache nicht vor. Das Mietverhältnis kann in solch einem Fall nicht wirksam außerordentlich gekündigt werden.

Rechtsanwalt Hagen Albus
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht