Gefördert durch die Europäische Union // Projektbezeichnung:
Optimierung interner Prozesse durch Einführung einer DMS-Software zur datenbankgestützten Verwaltung elektronischer Dokumente

Zahlungen der Erwerber von Eigentumswohnungen an einen Bauträger sind Baugeld im Sinne des Bauforderungssicherungsgesetzes. Dies hat zur Folge, dass der Geschäftsführer des Bauträgers persönlich haftet, sofern der Bauträger das Baugeld an die bauausführenden Unternehmen nicht weiterleitet…

Ein Bauträger erstellt ein Objekt mit 6 Eigentumswohnungen. Diese werden veräußert, die Erwerber zahlen die Kaufpreisraten nach der MaBV an den Bauträger. Das Objekt wird durch Nachunternehmer errichtet. Der Bauträger fällt in Insolvenz, einzelne Nachunternehmer erhalten teilweise keinen Werklohn. Ein Nachunternehmer verklagt die Geschäftsführerin des Bauträgers auf Zahlung des offenen Werklohns mit der Begründung, es handele sich bei den Kaufpreiszahlungen der Erwerber an den Bauträger um Baugeld laut § 1 des Bauforderungssicherungsgesetzes (BauFordSiG). In dem Prozess ist zu klären, ob der Bauträger alle Zahlungen der Erwerber als Baugeld ordnungsgemäß verwendet hat. Die Geschäftsführerin des Bauträgers verfügt nicht mehr über alle Unterlagen. Diese befinden sich im Besitz des Insolvenzverwalters. Sie kann deshalb im Prozess nur Buchhaltungsunterlagen bzw. Summen- und Saldenlisten in Kopie zum Nachweis vorlegen, dass der Bauträger alle Zahlungen der Erwerber ausnahmslos an die mit der Errichtung des Bauobjektes beauftragten Nachunternehmer weiter geleitet hat.

Die Klage des Nachunternehmers ist erfolgreich. Das Gericht stellt ausdrücklich klar, dass es sich bei den Kaufpreiszahlungen der Erwerber an den Bauträger um Baugeld im Sinne des § 1 III BauFordSiG handelt. Dies begründet das Gericht damit, dass die Erwerber die Kaufpreisraten immer nach Fertigstellung der einzelnen Bauabschnitte auf der Grundlage der MaBV an den Bauträger nach Baufortschritt gezahlt haben. Dem Erfolg der Klage steht nicht der Umstand entgegen, dass der Bauträger und nicht die Geschäftsführerin persönlich das Baugeld empfangen haben. Die Geschäftsführerin haftet nämlich nach § 823 II BGB für die zweckgerechte Verwendung des Baugelds durch den Bauträger. Die Geschäftsführerin kann im Prozess nicht belegen, dass alle Zahlungen der Erwerber an den Bauträger an die mit der Errichtung des Objekts beauftragten Bauunternehmen vollständig geflossen sind. Den vorgelegten Buchhaltungsunterlagen lässt sich für das Gericht nicht nachvollziehbar entnehmen, in welcher Höhe die Kaufpreisraten der Erwerber konkret an die Bauunternehmen geflossen sind. Unter Verweis auf § 1 IV BauFordSiG kann die Geschäftsführerin sich nicht mit dem Einwand entlasten, keinen Zugang zu den übrigen Unterlagen des insolventen Bauträgers zu haben.

PRAXISHINWEIS:

Es lohnt sich für Bauunternehmen bzw. Handwerker also durchaus eine rechtliche Prüfung, inwieweit gegenüber den Geschäftsführern eines insolventen Bauträgers persönlich Haftungsansprüche erfolgreich durchgesetzt werden können. Erfahrungsgemäß führen Bauträger nur selten im Verlauf der Baumaßnahme konkret Nachweis darüber, in welcher Höhe jene als Baugeld einzuordnenden Zahlungen von Erwerbern konkret an die mit der Errichtung des Objektes beauftragen Bauunternehmen weiter geleitet werden. Möglicherweise steht in solchen Fällen dem Bauunternehmen bzw. Handwerker ein Schadenersatzanspruch direkt gegen die einzelnen Geschäftsführer persönlich des insolventen Bauträgers zu. Im Umkehrschluss kann jedem Geschäftsführer eines Bauträgers zur Vermeidung seiner persönlichen Haftung nur dringend angeraten werden, nicht nur für den Fall der Insolvenz des Bauträgers, sondern immer für jedes einzelne Objekt gesondert schriftlich den Nachweis zu führen, dass sämtliche von Erwerbern geleistete Zahlungen an die mit der Errichtung des Objekts beauftragten Bauunternehmen weiter geleitet worden sind.

Das Bauunternehmen muss sich im Gegenzug jedoch eventuelle Zahlungen aus der Insolvenzmasse bzw. vom Bauträger im Wege des Vorteilsausgleichs anrechnen lassen. Dies hat zur Folge, dass ggf. solche erhaltenen Zahlungen an den in Anspruch genommenen Geschäftsführer des insolventen Bauträgers herauszugeben bzw. bei Klageerhebung auf die geltend zu machende Forderung anzurechnen sind.

Rechtsanwalt Frank-Thoralf Hager

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht