Gefördert durch die Europäische Union // Projektbezeichnung:
Optimierung interner Prozesse durch Einführung einer DMS-Software zur datenbankgestützten Verwaltung elektronischer Dokumente

„Datschengrundstücken“ in den neuen Bundesländern beschäftigen in regelmäßigen Abständen den Bundesgerichtshof. Ein Hauptproblem ist und bleibt, ob und unter welchen Voraussetzungen bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses der bisherige Nutzer vom Grundstückseigentümer eine Entschädigung unter anderem im Hinblick auf die von ihm errichtete Baulichkeiten beanspruchen kann.

Zunehmen wird, dass von Nutzerseite das Nutzungsverhältnisse aus Altersgründen gegenüber dem Grundstückseigentümer gekündigt, also beendet werden. In diesem Jahr hatte der Bundesgerichtshof darüber zu befinden, ob eine Entschädigung zu zahlen ist, soweit die Grundstückseigentümer beabsichtigen, das betreffende Grundstück zu renaturieren und zu diesem Zweck die errichtete Baulichkeit abzureißen. In diesem Fall, so argumentierten die Eigentümer, bestehe gerade keine Erhöhung des Verkehrswertes.

Der Bundesgerichtshof schloss sich der Auffassung der Grundstückseigentümer an. Im Ergebnis verbleibt, dass in einem solchen Fall den Nutzern keine Entschädigung zusteht. An einer Verkehrswerterhöhung fehle es regelmäßig, wenn der Grundstückseigentümer die vorhandene Baulichkeit abreißt und die Renaturierung des Grundstückes plant. Wie der jeweilige Grundstückseigentümer mit seinem Grundstück und den darauf befindlichen Baulichkeiten weiter verfährt – so der BGH -, ist Sache des Grundstückseigentümers und vom bisherigen Nutzer hinzunehmen.

Anders verhält es sich allerdings dann, wenn der Grundstückseigentümer selbst eine Kündigung ausspricht.

PRAXISHINWEIS:

Einschlägig ist die Regelung nach § 12 Abs. 3 Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG). Eine Entschädigung ist dann zu zahlen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das vom Nutzer errichtete Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist. Bei einer nutzerseitigen Beendigung eines Nutzungsverhältnisses über ein „Erholungsgrundstück“ ist grundsätzlich das Augenmerk auf die Wertbemessung (Ermittlung der Höhe des Entschädigungsanspruches) zu legen. Nach dem o.a. Urteil des BGH ist aber auch darauf abzustellen ob und welche weitere Nutzung des Grundstückes von den Grundstückseigentümern nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses vorgesehen ist. Nutzt der Grundstückseigentümer die „Datsche“ weiter zu Erholungszwecken, besteht der Entschädigungsanspruch.

Liegt aber im konkreten Fall gerade keine Erhöhung des Verkehrswertes zum Zeitpunkt der Rückgabe zu vor, kann der Entschädigungsanspruch auch vollständig entfallen. Dabei kommt es nicht auf die objektive Verwertbarkeit der Baulichkeit an, sondern auf die subjektive Verwertbarkeit dieser durch den Grundstückseigentümer. Ein Anspruch auf Entschädigung kann auch dann entfallen, wenn eine zulässige Änderung der Nutzungsart - etwa durch Errichtung eines Betriebsgebäudes oder auch eines Wohngebäudes - gegeben ist, Auch in solchen Fällen erhöht das dem ursprünglichen Nutzungszweck dienende „Erholungsbauwerk“ den Verkehrswert des Grundstücks in der Regel nicht.

Zur Meidung von Streitigkeiten sollten sich die Beteiligten rechtzeitig darüber verständigen, ob und wenn ja in welcher Höhe Entschädigung gezahlt wird.

Rechtsanwalt Mirko Zebisch 
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht