Nachdem der Bundesgerichtshof vormals im Jahr 1985 über mögliche Ansprüche der Erwerber gegenüber dem Bauträger zu entscheiden hatte, ist nun mit 2 weiteren Entscheidungen aus dem Jahr 2014 durch den BGH für Klarheit gesorgt worden.

In einem der vom BGH im Jahr 2014 entschiedenen Fälle bewohnte der Erwerber mit seiner 5-köpfigen Familie bislang eine Wohnung mit einer Fläche von ca. 72 m². Die vom Bauträger erworbene Wohnung verfügt über eine Fläche ca. 136 m². Für die aufgrund des Verzuges vorenthaltene Nutzung der erworbenen Wohnung hat der BGH dem Erwerber eine monatliche Entschädigung von gut 1.000,00 € für die Dauer des Verzuges zugesprochen. Der BGH hat darauf verwiesen, dass mit der Zahlung der Entschädigung ein Ausgleich für die Vorenthaltung des Gebrauches der herzustellenden Eigentumswohnung geschaffen werden soll. Grundlegende Voraussetzung für den Anspruch auf Zahlung sind signifikante Auswirkungen auf die zentralen Lebensumstände bzw. Lebensführung des Erwerbers.

Praxishinweis:

Befindet sich der Bauträger also bei der Herstellung und Übergabe einer Eigentumswohnung im Verzug, kann dem Erwerber eine Nutzungsausfallentschädigung zustehen. Dies neben etwaigen anderweitigen Ansprüchen aus Verzug.

Allerdings muss eine, sehr wohl erhebliche Vorenthaltung des beabsichtigten Gebrauchs gegeben sein. Bei der Bemessung der Höhe der Entschädigung ist auf quantitativ und qualitativ vergleichbaren Wohnraum heranzuziehen. Nicht abzustellen ist auf sogenannten „ausreichenden Wohnraum“. Ein möglicher denkbarer Ansatz für die Berechnung der Höhe der Nutzungsausfallentschädigung kann die für die erworbene Wohnung anzusetzende ortsübliche Miete sein, abzüglich eines Abschlages in Höhe von 30 %.

Zu beachten ist weiter, dass in der Rechtsprechung zudem darauf abgestellt wird, dass vom Erwerber nicht wegen jeder Vorenthaltung bzw. Nutzungseinschränkung eine Entschädigung verlangt werden kann. Vielmehr ist Voraussetzung eine „fühlbare Beeinträchtigung“. Bei kurzzeitigen Beeinträchtigungen oder soweit untergeordnete Flächen, wie z. B. Terrassen betroffen sind, kommt eine Entschädigung grundsätzlich nicht in Betracht.

Rechtsanwalt Mirko Zebisch
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht